Husk, hvis du har fast ejendom i udlandet
- glem nu ikke skatten…

Ejendomsværdiskat og fast ejendom i udlandet

SKAT oplyser på sin hjemmeside (2008), at hvis du har hus, sommerhus, fritidshus eller ejerlejlighed i udlandet, skal du selv huske at fortælle det til SKAT. Du skal nemlig altid selvangive din udenlandske ejendom til SKAT, når du er fuldt skattepligtig til Danmark.

Du skal måske også betale dansk ejendomsværdiskat af din udenlandske ejendom. Det afhænger af, i hvilket land din udenlandske ejendom ligger, og om Danmark har skatteaftaler om formueskat med det pågældende land.

Hvis du skal betale dansk ejendomsværdiskat af din udenlandske ejendom, kan du altid få modregnet betalt udenlandsk ejendomsværdiskat, der ligner den danske ejendomsværdiskat. Selvom du ikke kommer til at betale dansk ejendomsværdiskat af din udenlandske ejendom, skal du altid selvangive den til SKAT.


Mulighed for nedslag i skatten

Du får nedslag i din danske ejendomsværdiskat for den udenlandske ejendomsværdiskat, du har betalt (den bliver altså modregnet). Det er dog en betingelse, at den udenlandske ejendomsværdiskat ligner den danske ejendomsværdiskat.

Egentlige jordskatter, der svarer til den kommunale grundskyld, ligner ikke ejendomsværdiskatten i Danmark. Betaling for f.eks. løbende driftsudgifter som renovation, vedligeholdelse af ejendom, portner, gartner mv. samt visse lokale skatter ligner heller ikke den danske ejendomsværdiskat.

Har du oprettet en konto i udlandet, som fx anvendes til betaling af renovation, portner, gartner osv. skal du kontakte SKAT og selv gøre opmærksom på det.

Hvis den ejendomsværdiskat, du har betalt i udlandet, er højere end ejendomsværdiskatten beregnet efter de danske regler, skal du slet ikke betale dansk ejendomsværdiskat. Du kan dog ikke få nedslag med et beløb, der er større end ejendomsværdiskatten opgjort efter danske regler.

Såfremt du har købt din ejendom Frankrig før 28/11 2007, skal du slet ikke betale dansk ejendomsværdiskat, men kun ejendomsværdiskat i det pågældende land. Har du købt ejendom i Frankrig efter 28/11 2007, skal du betale dansk ejendomsværdiskat, men først fra og med indkomståret 2009. Det følger af Danmarks nugældende skatteaftaler med Frankrig. Du skal dog alligevel selvangive din udenlandske ejendom i Danmark.


Sådan beregnes dansk ejendomsværdiskat

Der gælder de samme regler for beregning af dansk ejendomsværdiskat, uanset om ejendommen ligger i Danmark eller udlandet.

Da der for udenlandske ejendomme ikke foreligger nogen dansk ejendomsvurdering, er det som udgangspunkt handelsværdien pr. 1. januar 2001 der skal bruges som beregningsgrundlag. Hvis handelsværdien pr. 1. januar i indkomståret er lavere, anvendes denne dog i stedet.

Hvis du har købt ejendommen efter 1. januar 2001, anvendes handelsværdien for det aktuelle år.

Såfremt der i den fremmede stat foretages ejendomsvurderinger, som afspejler handelsværdien, kan en sådan anvendes som udtryk for handelsværdien. Hvis dette ikke er tilfældet, skal du selv opgøre handelsværdien efter et skøn. Dette skøn kan efterprøves af skattemyndighederne.

Ejendomsværdiskatten er på 1 pct. af den del af handelsværdien, der ikke overstiger 3.040.000 kr. i 2008. Af handelsværdien over 3.040.000 kr. i 2008 betales 3 pct. i ejendomsværdiskat.

EF-domstolen har truffet en afgørelse, som betyder at der kan ske fastfrysning af beregningsgrundlaget af ejendomsværdiskatten på niveau 2001/2002, som ved danske ejendomme.

Hvis du ønsker at fastfryse beregningsgrundlaget, har du mulighed for at benytte den udenlandske ejendomsvurdering, som skal kunne sidestilles med den danske

• et godkendt udenlandsk prisindeks
• OECD´s indeks for udvikling i huspriser
• det danske sommerhusindeks

for at fastsætte din ejendomsværdi.

Der henvises til retningslinier for fastsættelse af ejendomsværdiskat udsendt af SKAT den 25/6 2008. SKM2008.565.skat, der findes på www.skat.dk/rådgiver/afgørelse.


Har du købt udenlandsk ejendom efter 2001

Ejendomsværdiskatten for ejendomme i udlandet ejet af fuldt skattepligtige danskere, beregnes på grundlag af anskaffelsesprisen, som indekseres tilbage til 2001/2002 efter ovennævnte beregningsmuligheder.

Har du købt den udenlandske ejendom før 2. juli 1998, gives der for visse typer af ejendomme et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat. Nedslaget udgør 0,4 pct. af beregningsgrundlaget, dog maksimalt 1.200 kr. Det er ikke sikkert, at det får skattemæssige konsekvenser for dig - det afhænger af din betalte udenlandske skat.


Sådan selvangiver du din udenlandske ejendom

Er det første gang, du skal selvangive din udenlandske ejendom, kan du bruge TastSelv på Internettet til at indtaste oplysningerne, når du har fået din selvangivelse. Du kan ikke bruge TastSelv, hvis du har to eller flere ejendomme i udlandet. Så skal du bruge en særlig selvangivelse for ”udenlandsk indkomst/virksomhedsindkomst” sammen med et bilag om bilag om ”ejendomsværdiskat – udenlandske ejendomme”.

Hvis du har købt din udenlandske ejendom før 1. januar 2007 og ikke har selvangivet den tidligere, skal du kontakte SKAT og selv gøre opmærksom på det.

Har du tidligere selvangivet din udenlandske ejendom, får du automatisk sendt en selvangivelse for ”udenlandsk indkomst/virksomhedsindkomst”, et bilag om ”ejendomsværdiskat - udenlandske ejendomme” og den ”udvidede selvangivelse” for 2007 i foråret 2008. Selvangivelsesfristen er senest 1. juli 2008 og der kan anvendes TastSelv. Har du ikke fået det gjort endnu, bedes du straks rette henvendelse til det lokale Skattecenter.

Der findes mere information på de nævnte blanketter, som du finder på http://www.skat.dk/ - Du kan dog ikke indtaste oplysningerne om din udenlandske ejendom via http://www.tastselv.skat.dk/, men skal bruge blanketterne.


De oplysninger, som SKAT normalt skal have, er:

• handelsværdien
• købsdato
• dokumentation for betalt udenlandsk skat
• evt. indkomst ved udlejning (se afsnit om ”Udlejning af din udenlandske ejendom”)
• indestående i udenlandske pengeinstitutter, kursværdi af obligationer og pantebreve i udenlandsk depot vedrørende ejendommen
• gæld til udenlandske realkreditinstitutter, reallånefonde, pengeinstitutter, pensionskasser, forsikrings- og finansieringsselskaber, kontoordninger og pantebreve i udenlandsk depot vedrørende ejendommen.
  

Skattereglerne gælder, når du er fuldt skattepligtig til Danmark - det er du, når du bor i Danmark. Hvis du er flyttet fra Danmark og bor fast i udlandet, er du typisk ikke fuldt skattepligtig til Danmark og skal derfor ikke følge de her nævnte skatteregler.


Udlejning af din udenlandske ejendom

Hvis du har udlejet din udenlandske ejendom, skal du altid huske at selvangive lejeindtægten - du får dog også fradrag for en række udgifter. Der gælder de samme regler, som hvis ejendommen var i Danmark. Du får nedslag i din danske skat med de udenlandske skatter, du har betalt på grund af udlejningen af ejendommen.

Hvis du selv bruger ejendommen og kun udlejer den en del af året, kan du læse om reglerne i pjecen ”Udlejning af bolig” på www.skat.dk. Du skal skrive indtægter, udgifter og fradrag på selvangivelsen for udenlandsk indkomst.

Hvis du kun bruger ejendommen til udlejning, beskattes den som en udlejningsejendom, dvs. som erhvervsmæssig virksomhed. Har du ikke fået selvangivet lejeindtægter for tidligere år, skal du kontakte SKAT og gøre opmærksom på det.


Om beskatning ved salget af ejendommen

Hvis du sælger din udenlandske ejendom, bliver det afgjort efter danske skatteregler, om og hvordan du skal beskattes i Danmark af en eventuel fortjeneste.

Der gælder de samme danske skatteregler, uanset om du sælger en udenlandsk ejendom eller dansk ejendom - både når det skal afgøres, om du kan sælge ejendommen skattefrit, og når en eventuel skattepligtig fortjeneste skal opgøres.

Har du brugt ejendommen helt eller delvist privat, vil du ikke blive beskattet af en eventuel fortjeneste i Danmark. Har du kun brugt ejendommen til udlejning, vil du blive beskattet af en eventuel fortjeneste i Danmark. Du får dog nedslag i din danske skat med de udenlandske skatter, du evt. har betalt af fortjenesten ved salget.

Du skal måske betale skat i udlandet af en eventuel fortjeneste ved salget. Der gælder forskellige regler afhængigt af, i hvilket land din ejendom ligger. Du må selv kontakte de udenlandske skattemyndigheder for at få mere information.

SKAT kan ikke give information om skatteforholdene i andre lande. Det er kun den udenlandske skattemyndighed, der kan fortælle dig, om du skal selvangive din ejendom der, og hvor meget du i givet fald skal betale i skat heraf i det pågældende land. Det er dit eget ansvar, at du overholder skattereglerne i det land, hvor din ejendom ligger.

På http://www.skat.dk/under Borger - Hverdagssituationer - Bolig, køb/salg, udlejningkan du finde de oftest stillede spørgsmål og svar om fast ejendom i udlandet. Er du i tvivl om, hvilke danske skatteregler du er omfattet af, bør du kontakte SKAT på telefon 72 22 18 18 eller via mail til skat@skat.dk

Læs evt. også skemaet fra SKAT vedrørende beskatning af udenlandske ejendomme i forskellige konkrete situationer. Klik her og Download PDF-fil fra SKAT

Ejendomsfirmaet må dog ikke rådgive om skattemæssige forhold. men henviser herom til ovenstående, eller til vore links til anerkendte revisionsfirmaer, som også har skattemæssige forhold vedr. udlandet som sit speciale.


- Husk, at SKAT også altid gerne vil ha' en bid af "kagen" - men det bør du huske at tage med det søde...